原标题：“317”新政两周年：北京房价预期稳定
新京报讯（记者 姜慧梓 邓琦）2018年6月以来，fuqinjie大量“限竞房”上市售卖，一些地块在出让时规定了70/90政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。因为价格相对较低，“限竞房”一度受到市场期待。但记者注意到，上市半年有余，“限竞房”却遭遇了“销售遇冷”“去化不利”“70/90政策不理想”等评价。
“限竞房”遇冷？真实的销售情况究竟如何？70/90政策是否影响“限竞房”销售？该政策是否还有调整空间？
焦点一：受房地产市场整体供求关系影响，去化比例不高不是“限竞房”特殊现象。
根据北京市住建委提供的数据显示，2018年，全市新建商品住房供应8.46万套，较2017年翻了一番。其中，限房价项目和共有产权住房项目分别上市2.4万套、2.6万套。相比“翻了一番”的新建商品房供应量，2018年，新建商品住房网签4.1万套，较上一年增加约26%，成交增长略显不足。
北京市房地产行业协会秘书长陈志认为，由于北京市近两年连续加大住房和用地供应，同时严格执行各项调控政策，抑制投资投机需求，房地产市场供求关系发生根本改变，这是造成新建商品住房去化比例不高的主要原因。作为新建商品住房的一部分，“限竞房”的销售也有此状况。但由于人们对价格相对较低的“限竞房”有“销售火爆”的心理预期，因此，面对较平稳的市场现实，就不免会出现“限竞房项目去化较慢”的观点。
焦点二：“限房价、竞地价”还将持续，新房价格在今后较长一段时期将保持稳定。
陈志表示，从今后的趋势看，北京市“限房价、竞地价”的供地方式还将持续，严格需求侧管理的各种调控政策也不会放松，供大于求的关系在今后较长一段时期内将保持下去。据此预计，新房价格今后较长一段时期内将保持稳定。
他认为，新房市场的稳定也会传导到二手房市场。根据主要中介机构提供的二手房实际成交价格，2019年2月，实际成交均价为5.97万元/平方米,较2018年2月上涨1.5%。总体上看，从2017年“3.17”调控以来，二手房均价从高位回落后保持平稳态势。在政府继续严格执行限购、限贷等各项调控政策的情况下，二手房市场将继续保持平稳。但不排除个别区域受学区资源等因素影响，出现局部短期波动。
焦点三：中小户型“限竞房”受青睐，“70/90政策导致去化不利”与实际情况不符
据北京市住建委提供的数据，2018年网签的限房价项目中，90平方米以下、90～120平方米户型成交套数占比分别为79.9%、9.1%，而同类户型上市占比分别是75.4%、7.4%。两相比较，90平方米以下、90～120平方米户型网签套数占比较同类户型上市占比分别高4.5个、1.7个百分点。陈志分析，从官方数据看，虽然限房价项目整体去化比例不高，但120平方米以下中小户型网签占比较同类户型上市占比高出6.2个百分点，表明中小户型更受市场青睐，部分媒体报道的“70/90政策导致中小户型限房价销售遇冷”，与实际成交情况不符。
陈志表示，限房价项目在土地出让环节提前锁定住房销售均价，能够有效稳定房价、地价和预期。但作为新生事物，还需结合社会发展不断优化和完善，如考虑到“二孩”政策放开，四口之家不断增加，可以按人均住房30平米的需求，将限定90平米以下户型比例提高到120平米,便于开发企业调整户型配比和定位，满足市场需求。
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