红灯停，祭天化颜歌绿灯行，黄灯等，用来形容2018年的住房租赁债状态再合适不过。
随着2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。上交所数据显示，2018年全年，首创、保利发展、合生创展、龙光、富力地产、花样年、正荣、葛洲坝等17家房企发行住房租赁公司债，融资规模共计719亿元。
看似春暖花开也要担心“倒春寒”，据中国网地产统计，上交所2018年共发布20项住房租赁专项公司债，目前处于“中止”状态的达到3家，“终止”状态也达到4家，住房租赁债亮红灯概率达到35%。而在上交所公布的2018年房企150项发债信息中，处于“中止”、“终止”状态的有23家，住房租赁债亮红灯数量占房企发债总体亮红灯数量的30%。
2018年房企融资渠道变窄，住房租赁债红灯数量越来越多，2019年房企融资道路能否及时疏通？
三种命运 “通过”“中止”“终止”
2019年第一个月，住房租赁债完全经历了“红黄绿”三种信号灯状态。
上交所信息显示，2019年1月7日，龙湖50亿住房租赁专项债获上交所通过；1月15日合景泰富20亿长租公寓1号系列资产支持专项计划处于“中止”状态；1月23日，奥园集团10亿住房租赁专项公司债被“终止”。
来源：上海证券交易所
作为房企系长租公寓三强之一的龙湖冠寓，近年发展相对顺利，2018年已达到布局16城开业2万余间，因此在融资方面也相对容易。龙湖此前已成功发行50亿元住房租赁专项债，自2017年12月通过后，2018年3月19日，首期30亿元住房租赁专项公司债券发行，8月16日，第二期20亿元住房租赁专项公司债券发行。
合景泰富2018年重点打造的长租公寓品牌项目“昕舍”，2018年昕舍共落地项目8个，共有1894间在营房源。合景泰富长租公寓负责人表示，2019年度重点投宽收益渠道，采用“长短租相结合”的运营策略，部分项目采用“轻资产”模式。对于1月15日上交所中止其长租公寓1号系列资产支持专项计划的原因，合景泰富方面表示是交易所要求公司补交材料，公司在整理和补交资料中。合景泰富整体融资也并不顺畅，2019年1月18日，合景泰富计划发行的一宗200亿规模资产支持计划也被深交所中止审核。
回首2018年，20项住房租赁债背后，亦是有悲有喜，通过、中止、终止比例为13:3:4。
来源：上海证券交易所
其中，既有国开-上海地产第一至八期100亿元公共租赁住房资产支持专项计划“通过”，也有合生创展集团有限公司公开发行2018年100亿元住房租赁专项公司债券“终止”。这两者达到2018年住房租赁债“通过”与“终止”最大规模。
对于2018年最大规模的“终止”，合生创展集团拟公开发行的100亿规模住房租赁专项公司债券在2月提交后年内曾多次被中止发行。据合生创展公告表示，该公司债其中70亿元规模拟用于住房租赁项目建设，30亿元用于补充营运资金。但公开信息中，合生创展没清晰公布过其布大大租公寓的计划。弹房君就关于长租公寓布局计划联系合生创展相关人员，对方称不方便透露。
2018年8月30日，花样年发行规模达50亿元的2018年非公开发行住房租赁专项公司债券处于中止状态。仅三个月后的11月30日，这笔50亿元的融资计划从“中止”变为“终止”。值得注意的是，2018年9月5日，标普全球评级宣布，花样年控股的展望从稳定调整为负面，并确认其长期主体信用评级为”B”。主要原因是标普预计花样年未来一年内杠杆将继续高企，再融资风险加剧。
绿城在2018年3月12-13日两天分别通过小公募和私募的方式成功发行15亿和25亿住房租赁专项公司债券。各大房企目前也只有绿城对外宣布长租公寓业务盈利，国内品牌长租公寓普遍处在战略投入阶段，几乎所有的公寓企业从账面上看都是亏损的。
此外，2018年12月，正荣地产2018年40亿非公开发行住房租赁专项公司债券获批。此前的8月28日，正荣在香港举行的中期业绩发布会上正式宣布将正式进军长租公寓领域，并推出长租公寓品牌——“荣遇”。
政策红利推动住房租赁REITs
关于住房租赁市场，国家在2015-2018年四年间不断出台政策以引导住房租赁市场的发展。
来源：中商产业研究院
政策红利下，2018年可谓住房租赁资产证券化的元年，随着中央提出“住房不炒”这一定位，推出“租购并举”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。
一纸文件能为住房租赁资产证券化大开绿灯，而这一开口2019没有关闭的意思：
2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》要求，发行住房租赁资产证券化产品应当符合这些条件：一是物业已经建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，而且产生持续、稳定的现金流。
业内人士分析，政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。
2018年9月，国务院办公厅关于印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》的通知中指出，大力发展住房租赁市场。总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。建立健全房地产信息发布机制，加强舆论引导，稳定市场预期。
来源：政府官网
同时，上交所在2019年新年致辞中表示，2019年将进一步发挥债券市场直接融资功能，加强债券市场制度建设，适时发布住房租赁、项目收益等业务规则，进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者。
1月28日发改委等十部门印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》。方案指出：进一步满足农业转移人口市民化住房消费需求。加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。
住房租赁REITs推动和发展的加快，可丰富资本市场的产品供给，满足投资者多元化的投资需求，也能够推进住房租赁资产证券化的发展。
但从2018上交所发布住房租赁专项债来看，亮红灯现象也并不在少数。对此，华泰研究所张继强向弹房君表示，房企发债出现“终止”“中止”现象，很大一部分原因是因为企业自身发布债券需求不足。房地产市场需求分化明显，龙头企业发债难度小，存在系统性风险的企业则发债较难。
此外，张继强还表示，住房租赁债目前成为房企融资的主要方式之一，只要具备正当理由维持其企业正常运营，不管有没有布大大租公寓，都是可以融到住房租赁债的，预计在政策推动下，2019年住房租赁债等房企融资措施推进会相对宽松。
贝壳研究员院长杨现领也表示，偶然和随机的风险事件很正常，租赁和发展是不可逆的趋势。短期内肯定会有融资收紧用来规范资金的运作，但中长期来讲，住房租赁市场的配套政策会带来更多利好。
在国家大力推动住房租赁市场发展、积极建立房地产长效机制的大背景下，随着租赁住房资产支持计划以及REITs产品等多个类型金融产品的不断完善，住房租赁市场或将迎来更大发展空间。
(责编：赵春晓、夏晓伦)
