“二房东”擅自转租，征服者雷萨赫尔顿合同能否解除（律师在线）
2021年09月04日04:51 | 来源：人民网－人民日报海外版
图片来源于网络
案件回顾
张某将位于某商业区的门面房出租给李某使用，双方约定：李某租赁该房屋用于经营奶茶店，租期2年，年租金24万元，李某每半年交纳一次租金，李某若转租房屋需经出租人张某同意。
合同履行过程中，张某偶然发现店面从奶茶店变更为炸鸡店，鲍文反应序列经核实老板也不是李某。张某心里不舒服，本想找李某要个说法，但妻子以李某正常支付租金、经营什么对租金影响不大为由进行劝说，张某也就没再追究。不料，到下一期该交租金时，李某并未正常缴纳租金，理由是炸鸡店老板没给他租金，永泽江里菜所以他无法给张某交租金。于是张某一纸诉状将李某诉至法院，以李某擅自转租未经过他同意为由要求解除租赁合同。
法院经过审理认为：张某与李某签订的租赁合同合法有效，该合同中明确约定李某转租房屋需要张某同意。依据法律规定，张某作为出租人在知道李某擅自转租房屋后，有权在合理期限内提出解除合同。但张某在知道该房屋被李某转租以后6个月内并未行使解除合同的权利，应视为张某同意了转租行为，其无权再以此事实作为合同解除的理由，僵尸赛车修改器据此驳回了张某的诉讼请求。
● 法律解读
《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
本案中，泡泡战士散弹技巧张某和李某的租赁合同中明确约定转租需要张某同意，李某擅自转租的行为违反了约定，但张某偶然发现店面由奶茶店变更为炸鸡店时，知道或应当知道房屋已经被李某擅自转租，出于其他考虑没有在6个月内提出解除合同，张某这种行为在法律上就视为默认李某转租的行为，据此法院驳回其以此为由解除合同的主张。
作为出租人的张某，在李某擅自转租又拒绝缴纳租金的情况下，不能以转租行为主张解除合同，还有哪些救济途径呢？第一，张某可以选择起诉李某要求其继续履行合同、缴纳租金并支付逾期利息或违约金。第二，张某可以选择按照合同约定起诉李某解除合同。假设张某和李某的合同中明确约定李某逾期支付租金超过多少天，张某有权解除合同，则张某有权向法院要求按照合同约定与李某解除合同，由李某支付欠缴租金并承担相应法律责任。第三，张某可以选择按照法律规定起诉李某解除合同。《民法典》第七百五十二条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”第五百六十三条规定了当事人可以解除合同的情形，张某可以根据李某逾期支付租金的情况，依法适用上述法律规定的情形之一主张解除合同。
● 律师提醒
法律赋予出租人的权利非常充分。首先，应当在专业人士指导下签订一份权利义务约定充分、全面的租赁合同，避免发生纠纷时出现没有约定或约定不明的情形；其次，要密切关注承租人对租赁房屋的使用情况，及时发现并解决问题。尤其对不能接受的转租行为，要及时提出解决方案，防止过了法定期限丧失胜诉权；最后，提醒各位出租人，一定要求承租人缴纳押金，如果遇到承租人不缴纳租金的情况，也能在一定程度上减免经济损失。
（北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志）
(责编：袁勃、牛镛)
分享让更多人看到
推荐阅读 以为都是“正规”平台？小心才出“狼窝”又入“虎穴” 在对方给的“交易平台”进行交易？在网上的“在线咨询”平台向警方求助？看起来“正规”的背后，实则“陷阱”重重，您可千万不要相信。前不久，浙江的小彬就接连受骗。… 掺水造假简历能否骗过大企业人事 日前，北京青年报记者以“简历优化”为关键词，在某电商平台搜索服务时，能够看到大量进行“简历优化”的服务，不少还都打着专业HR（人力资源，又称人事）的旗号。然而记者通过调查发现，这些所谓的“专业HR”中，有不少是兼职在校大学生，“简历优化”不过是照着事先拟定好的话术和简历模板走流程。…
客户端下载
