3月26日，www.gradjob.com.cn佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称“佳兆业”）发布2018年度业绩报告。2018年，佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元人民币（单位下同），同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。
2018年佳兆业聚能提速，实现利润与规模双高增长。佳兆业重点布局大湾区和全国一二线核心城市，持续推进城市更新项目，土地储备丰富。凭借前瞻布局与对市场的精准把握，佳兆业多个核心指标全面向上显示良好发展态势。随着近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，坐拥粤港澳大湾区领先优势的佳兆业，将持续享受利好政策，在新一轮城市化中显著释放旧改红利。
核心净利润增长304%
2018年，佳兆业全年实现合约销售700.6亿元，同比增长57%，顺利完成年度销售目标；合约销售均价为18261元每平方米，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。
在销售业绩保持快速增长的同时，佳兆业在盈利方面的表现更加抢眼。年度报告显示，2018年佳兆业实现营业收入387亿元，同比提升18%。销售毛利首次突破百亿大关达到111亿元，同比增长25%；毛利率达到29%，同比增长1.5 %；核心净利润高位攀升，同比增长304%达47亿元。
为回馈股东的长期支持，董事会建议派末期股息每股9港仙，连同中期股息每股3港仙，全年合共派息每股12港仙。相关人士表示，佳兆业年末分红派息背后显示了佳兆业财务趋向稳健，基本面扎实。
精良土储 80%布局核心城市
当前，一二线市场逐渐步入存量时代，核心城市的土储获取愈发困难，对于拥有大规模一二线土储的房企来说，先期布局优势正日益凸显。
一直以来，佳兆业长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，在与国家战略的融合中寻求新发展与可持续增长，为业绩的爆发奠定坚实的基础。从战略版图来看，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。
在充沛的土地储备中，一线和重点二线城市占比达到80%，丰厚的优质“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不容小觑的竞争优势。这点也反映在未来公司的销售中，据此次披露的年报显示，2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%。
除了优质的储备，佳兆业也在着眼新的赋能。集团新增土储的方式，以旧改供应和收并购为主，2018年获取项目逾30个，并在全国战略布局中增添海南拼图；集团新增权益建筑面积332万平方米。从具体布局区域来看，大湾区一线及重点二线城市仍是佳兆业的核心战场，新增土地主要集中在深圳，广州，珠海等大湾区重点城市。
粤港澳大湾区土储货值近3400亿元
作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，以湾区为大本营的佳兆业坐拥粤港澳大湾区的广袤土储。在伴随公司成长壮大的时间推演中，前瞻性的策略布局唯执牛耳，深耕多年的经验也在粤港澳大湾区7大核心城市中得以体现。
报告期内，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。
从销售端来看，2018年佳兆业占据大湾区核心城市的优势已经凸显，公司在大湾区实现合约销售占公司期内合约销售的60%。市场人士分析，佳兆业大湾区货值占比高，土地成本低廉，盈利能力强劲。未来5-10年，随着大湾区的建设持续推进，产业升级及财富增长，公司业绩将持续增长。
城市更新将成新增长点
存量市场的到来，城市更新成为房企发力的新增长点，特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出要“提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境”的系列规划，对佳兆业这类抢先布局湾区旧改领域的企业带来长期利好。
年报数据显示公司目前旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。
公司自成立以来，过去十年每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。其中，2018年成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目，合计57万平方米进入土储，可售货值达到330亿元。
据悉，佳兆业具有一整套系统的作业流程和管理规范，因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。
此外，土地成本上涨持续挤压房地产项目利润空间，而城市更新将享受来自低地价带来的高毛利。报告显示，截至2018年，佳兆业平均土地成本仅为4750元/平方米，平均售价达到18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。可控的拿地成本使得产品溢价能力明显。
佳兆业表示，将持续推动旧改项目转化，预计未来1-2年，集团将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元；相对远期，公司将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿，高能储备奠定公司业绩可持续增长。
财务优化 多元融资渠道赋能
佳兆业一直坚持审慎稳健的财务策略，2018年在实现规模增长的同时显著提升发展的质量。在提速控质的一年，公司年初制定的财务优化目标顺利实现。
业绩报告显示， 2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。
截至2018年12月31日，公司持有现金及银行存款较上年同期增加8%至人民币229亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余，速动比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，债务结构持续稳健。目前，公司资金充裕，随着房地产行业进入加速整合期，行业将出现大量并购机会，公司未来将积极寻求更多优质标的目标，获取更多高回报项目。
此外，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，力图通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。梳理公司融资脉络，2019年公司获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS，总额90亿元的ABS发行额度，进一步拓宽集团融资渠道，降低融资成本。
在资本市场，佳兆业2018年获纳入恒指大中型指数及大湾区指数成份股，并且于2018年5月获内地权威评级机构中诚信证评“AA+”级别，展望“稳定”。此外，2018年12月份，佳兆业物业在香港主板成功上市，进一步拓宽了集团链接资本市场的渠道。
展望2019年，佳兆业管理层表示，未来将坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，紧抓大湾区政策机遇，持续强化城市综合服务商战略定位，助力大湾区建设发展，服务人民美好生活。
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