◎作者 | A先生
◎来源 | 米筐投资（mikuangtouzi） 已获授权
信贷周期就是泡沫周期。
宏观去杠杆、金融去杠杆、居民去杠杆的大背景下，高杠杆炒房客面临爆仓的危险。
为什么呢？我来说说底层逻辑。
01
炒房客赚的什么钱？
这个例子，米筐投资之前不止一次的举过。
你有一套价值100万的房子，卖给了一个叫小王的年轻人。小王努力上进，把多年积蓄的30万，付给你作为首付，另外的70万哪来呢？银行贷款啊。这70万是银行放出的信贷、是银行的资产、也是小王的债务——他需要在30年内月月还款，清偿债务。
有什么问题吗？你拿到了100万，但其中的70万是银行的信贷、小王的债务。是的，小王的债务构成了你卖房收入的一部分。
如果觉得100万太少，那就把它当作京沪1000万的房子好了。如果觉得买二手房30%的首付与现实不符，那就提高50%好了。反正你要知道，业主卖房赚钱的一部分，来自于买房人承担的债务——也就是银行的信贷，除非是全款，但全款买房的很少啊。
是的，一个人的债务，就是另一个人的收入；银行放出了多少数额的贷款，理论上就有多少数额的钱成为某些人的收入（除非贷款人拿到贷款后，放在自己账户上不花）；银行放出了多少数额的贷款，市场就凭空增加多少数额的货币。
炒房客赚的什么钱？很大一部分是接盘侠的债务。
炒房的过程就是寻找接盘侠的过程。
炒房的过程就是寻找债务人的过程。
炒房的过程就是赚银行贷款的过程。
02
高房价如何形成的？
很多人总是疑虑：京沪1000万的房子，为什么月租金还不到1.5万？1.5%的收益率还没有余额宝赚的多，这么低的回报率炒房咋赚钱？
呵呵。估计没有几个炒房客是赚房租的，都是赚房价的差额——600万买入，1000万卖出，赚其中的400万差价啊。可即使京沪深这样的一线城市，能拿出1000万现金全款买房的估计也没有几个吧？
很奇怪吗？上文已经讲了啊，没有1000万现金没有问题，可以银行贷款啊。贷不了1000万，可以贷个700万啊，再不行贷个500万、400万也成啊。价值1000万的房产中，有一部分是由银行信贷支撑的、是由买房人可承担的债务支撑的。
1000万的房子并不是实打实的，高房价是因为银行信贷，而不是因为买房人收入高、储蓄多。可没有信贷参与的房租就不同了，这支付的可是真金白银。一个人不可能把收入的全部上交房租，但可以30年的偿还期去借一大笔钱，这也就是大城市房价高、而房租的低的原因。
房租反映的是百姓收入情况。房价反映的是银行信贷情况。
很多人说，高房价是货币放水的结果，不严谨，准确的说互为因果。
记住：贷款就是印钱，放贷就是放水。购房款中，因为贷款占的比重高才造就了高房价。一栋栋房子就一台台印钞机，而作为贷款人的你就是操作工啊。
03
信贷是人为控制的
现在的钱是什么？专业术语叫主权纯信用货币。
它既不是金银、也不是根据金银数量发行的代金券，就是国家印制的一张张花花绿绿的纸——随着无现金社会的到来，这张纸也可以省略了，就是电脑上一个个数字符号。
是的，信贷是人为控制的。这里的人，指的是央行、商业银行、企业、居民——央行代表政府向商业银行下发指令，商业银行接到指令后再具体执行，决定向企业/居民贷不贷款、贷多少、贷款难易程度……
2008年-2009年、2015年-2016年，钱便宜、好贷款、额度高，而最近中信银行决定北京房抵消费贷上限200万。前者是信贷宽松、后者是信贷紧缩，好不好贷、贷多少、利率多少，全是人为控制的啊。
炒房客赚的什么钱？接盘侠的债务啊。债务就是信贷，信贷却可松可紧、可大可小、可多可少、可增可减。
信贷周期就是泡沫周期。
信贷周期就是楼市周期。
信贷周期就是炒房周期。
现在呢？去杠杆啊。宏观去杠杆、金融去杠杆、居民去杠杆……啥是去杠杆？就是紧缩信贷、减少债务、让贷款变难。
接盘侠负债的难度大了，接盘侠负债的金额少了，赚接盘侠负债的炒房客还怎么赚大钱、赚超额利润呢？炒房客博的就是一个泡沫，泡沫就是财富的转移：可以转移别人的财富，也可以增加别人的债务。可这两项当下都悲观。
那炒房客死在哪呢？
04
炒房客死在现金流
不加杠杠的投资不是好投资，不加杠杆的炒房客不是好炒房客，负债、贷款、加杠杆的核心关键点是什么？米筐投资之前多次强调过，是现金流。现金流是让杠杆坚固不断裂的能量之源。
如果现金流是由工资、提成、奖金、租金、兼职等确定性收入构成，则影响不大。若是由房抵贷、信用贷、信用卡、网贷等贷款资金构成，则杠杆脆裂的可能性就极大。
首先是政府严禁各种信贷资金流入楼市，其次信贷紧缩期贷款总量额度受限制，再次资金的成本也在上升啊。
高杠杆炒房客必将难捱过这波周期之冬。原因再重复一次：
信贷收缩压制了房价的涨幅。
信贷收缩限制了资金的获得。
信贷收缩抬升了杠杆的成本。
有人不服：大神/大V们都靠这些操作成功了啊。可时移世易，环境不同了。低级的学习是学别人的具体操作手法，高级的学习是学别人的思考逻辑和背后规律。
从来都是闷声发大财，从没满盘皆赢人人赚钱。
当大神/大V们，把这种以贷养贷的路子按照市场价格出售倾囊相授时，也是路子到头、穷途末路的时候了。大神/大V们已不再赚炒房的钱，而是在赚授课的钱，就像美国西部淘金热中，有一批人赚得不是淘金的钱，而是淘金客的钱一样。
那筹更高成本的资金维持住现金流，拖延到下一个泡沫周期来临不就成了吗？
可下一轮楼市泡沫周期何时来呢？
05
泡沫周期何时再来？
要回答这个问题，我们先回顾下近十年楼市的泡沫轨迹。
2007年是楼价周期的一个波峰，那一年楼市强力调控，随后楼价趋缓、以致下跌，当时跌幅较深的深圳出现了部分房贷断供的情况。感谢美国2008年次贷危机，为力挽狂澜、刺激经济、对冲外贸下滑的影响（当时出口是中国经济最强大的动力引擎），政府推出了四万亿刺激计划、十大产业振兴计划等，由此进入信贷宽松期、楼市泡沫期。
2009年开始，全国楼市高歌猛进，进入2010下半年，新一轮楼市调控徐徐开启，房价继续上涨直至新一轮周期的波峰——2013年，楼市严厉调控的影响力充分显现。之后就进入了2014年、2015年的楼市萧条期，当时连万科都说楼市告别黄金时代、进入了白银时代。
跟随楼市下行的是中国经济的一路下行，于是中央在2015年底的财经会议上提出了“去库存”，2016年5月的人民日报刊发了《开局首季问大势》，预判中国经济增长将是L型走势。于是，新一轮的信贷宽松期潮涌而至，也就是我们看到的2016年房价的暴涨。
周期循环如此：2007年波峰—2008年波谷——经济刺激信贷宽松——2013年新一轮波峰——2015年再次波谷——经济刺激信贷宽松——2017年初的又一轮波峰。
于是，我们得出了一个错觉：信贷每三、五年就会宽松一次。
真实的逻辑是：每一次经济下行、需要刺激时才会信贷宽松！
谁能保证三、五年后经济会萧条？
谁能保证三、五年后出现黑天鹅？
你是否看到中国经济结构在调整？去产能在稳步进行？供给侧改革有重大进展？新经济发展如火如荼？消费升级在推进？
如此，那又怎么能确定三、五年后一定会有新一轮信贷刺激呢？
下一轮楼市泡沫周期何时来临？没人知道。
只是，这轮高杠杆炒房客似乎已在爆仓的路上。
伦敦城区最中心，超佳地段！全新一期Keybridge Capita抢先推出，限量高质量小户型，先到先得！特邀中国莱坊国际投资部伦敦开发商联络处副董事，10多年全球房产投资经验的Terry Clarke，给大家解读伦敦市场投资分析，老司机如何看待伦敦市场的火热及未来涨幅？
