力高集团(1622.HK)：净负债率36.5%，无限竞技之完美停车深耕地产发力多元化
2019-01-17 17:18来源:港股那点事信用评级/融资/房地产
原标题：力高集团(1622.HK)：净负债率36.5%，深耕地产发力多元化
受到政策回暖和融资环境回暖双重刺激之下，港股房地产板块走出了持续的反弹行情。恒生内房指数最近一个月上涨幅度接近15%。个股上，不少优质的房地产企业上涨幅度也超过了20%。展望2019年，房地产板块大概率形成结构性分化行情。主要原因是从行业上看，2019年房地产面临偿债压力比2018年更甚。
根据海通证券研究所统计， 预计 19 年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量比较看，明年地产债偿还压力要大幅增加。其中最为集中的月份为2018年12月、2019年1月、3月和9月。
（数据来源：wind，海通证券研究所）
因此，短期融资环境的回暖只是一定程度只是缓解了内地房地产企业的融资压力。
从数据上看，2018年前 11 个月地产债发行量接近 3580 亿元，而去年全年才有 1900 亿。但今年开始进入偿债高峰期，融资款项主要是债务置换，净融资同比反而减少。净融资额今年以来累计仅 1059 亿，同比反而减少了 232 亿。
（数据来源：wind，海通证券研究所）
2019年，房地产企业债务端的分化会传到到公司的现金流上，信用评级及负债端有优势的企业会更有优势，因此在挑选内房标的上一定要关注负债端具备优势的企业。
而在港股通众多标的之中，除了各大型龙头，市值在156亿，但净负债率仅有36.5%的企业引起了大家关注，它就是力高集团。
一、企业杠杆均衡，融资成本低
力高集团是一家专注在中国开发中、高端住宅物业及商业物业的综合性房地产开发商。公司坚持的经营理念为“精端著造，创享生活”，随着跨区域发展的策略的执行，力高集团已成为具有较强竞争力和区域品牌知名度的综合发展商。
根据公司中期财报显示，2018年上半年，力高集团净负债率为36.5%，处于远远低于同行的水平。根据亿翰智库统计，从低到高排名，力高集团2018年中期净负债率排在行业的第18名。在港股上市的内房企业中，仅此于万科，排在第6名。
（数据来源：公司资料）
接下来，再看看公司的债务结构。截至2018年中期，力高集团借款总额为98.7亿元，其中大部分为银行开发贷，部分为优先票据。
以到期期限分类，截至2018年6月30日，公司的借款中1年内到期的债务为51.1亿元，占比为51.8%。由于其中开发贷占比较大，短期债务会根据项目进度进行偿还。
公司帐上现金及等价物49.5亿元，受限现金15.6亿元，综合65.1亿元足以覆盖短期债务。整体现金流十分健康。
（数据来源：公司资料）
2018年11月，力高集团进一步赎回了利率为7%的5000万美元优先票据。预计债务进一步减少，同时公司的平均资金成本也在持续下降。
负债率低，债务结构优异，支撑力高集团在融资端获取资金时能够获得比行业更低成本的资金。下图可以看出，公司近年的融资成本持续下降，已经形成良性循环。截至2018年中期，力高集团平均借贷成本利率为6.99%，同比下降0.62个百分点。
（数据来源：公司资料）
2018年第四季度开始，内房企业发行境外债券量有所回升，但是随着美国加息等因素影响，资金成本不断高企。11月，恒大旗下子公司部分新发行外债利率超过12%，而到了2018年12月，有部分企业境外私募债利率超过了15%。
（数据来源：Bloomberg，海通证券研究所）
在目前的资金环境下，稳健的现金流和低的融资成本使得力高集团轻装上阵，为未来地产业务的发展带来支撑。
二、借力资金优势，发力多元化业务
力高集团地产业务分为两大板块：地产开发及多元化产业投资。
地产开发方面，力高集团产品业态丰富，产品类型涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等物业。在住宅开发中，坚持产品线开发与创新，提升产品竞争力，以80/20的产品配置原则（80%的标准化产品，20%的创新产品），聚焦于品质刚需及改善性住宅物业开发。
（数据来源：公司资料）
公司在区位上以“3+N+1”的战略进行布局：
1）以3个核心区域，包括：粤港澳大湾区、长三角区域、环渤海区域；
2）多个中西部核心节点城市，包括武汉、西安等；
3）1个海外市场，以澳洲悉尼为起步，开拓其它国际市场。
根据公司公告，截至2018年12月，公司合约销售规模为219.86亿元。而上文了解，公司负债水平较低，现金充裕足以覆盖短期债务。这意味着，公司现金流“负担”较低，通过传统业务回笼的资金可以快速投入到新业务的发展之中。
正是公司健康的负债水平和低于同行的资金成本奠定了公司多元化的基因，而这样的基因是内地房地产企业少有的。
力高集团的多元化战略为：在专注深耕房地产业务的同时，围绕着房子的多重功能，以满足人们“从幼到老全生命周期”的需求为目标，在匹配客户的多层次需求，提供多元化的增值服务方面进行了积极的拓展。
截至2018年6月，力高集团先后与爱照护、圆核文旅、中国科学院宁波材料技术与工程研究所等多家知名企业机构达成战略合作，健康商业、文旅等产业齐头并进。
其中南昌健康医养中心全面营业以来，将高质量的社区医养健康管理模式带入业主生活中，业务发展实现快速突破，模式创新将在为主业增值的同时，进入产业化投资发展轨道。
目前，力高集团已经进入文旅、健康医养、教育等产业领域，业务涵盖地产全价值链条，全面实现多元化产业合纵连横。
随着房地产发展日趋成熟，客户对于“房子”的要求也发生了变化，已不再仅仅满足于居住的单一功能，而是对健康、教育、文化、休闲、甚至金融等附加服务有了更高层次的需求。
而近年房地产的调控趋于常态化，推动整个地产产业直接进入转型关键期。未来地产行业投资逻辑也必定随之发生变化：1、注重集中度提升；2、注重核心城市的核心资产，多元化深耕；这两类企业的长期价值必定越发突显。力高集团有望成为后者。
结束：
2018年11月以来，房地产行业融资环境出现回暖，但是对比2019年进一步加剧的偿债高峰，不少房企现金流仍面临风险。且境外融资的利率受加息影响持续攀升，力高集团目前的负债段和融资端优势会形成持续的优势。
公司经过多年综合开发及运营积累，以传统开发业务为根基，向多元化业务拓展，率先拿到未来发展的“船票”，随着越来越多业务成熟，力高的长期价值将逐渐释放。返回搜狐，查看更多
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