2019年房企融资大幕拉开，变异怪婴新城发展能否打赢“诸神之战”？
2019-01-16 18:16来源:港股解码融资/房地产/融创
原标题：2019年房企融资大幕拉开，新城发展能否打赢“诸神之战”？
港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。
转眼2019年的元月也已经过半，回望过去的2018年，在强监管不放松的政策大环境之下，国内楼市开始降温并在总体上归于静淡。不过说到底，由于房地产市场长效机制尚未完全建立，业内基于对楼市泡沫“将破未破”的观望情绪仍然浓重，中国房地产业的从业者们也必然将继续在激进与退守的两厢对垒中纠结拉扯一段时日。
众所周知，对于自带“高投入、高周转”标签的房地产行业而言，其烧钱属性还是相当瞩目的，既然大家伙儿眼下都还在这角力场当中，那么对于为自身后续发展添增粮草补充弹药这种事，自然也是不甘落于人后的。是以，2019甫一开年，国内一众分属不同梯队的房地产开发商们便陆续公布了各自的新年融资计划：
如上表所见，在2019年这最早一批公布融资动向的国内房企中，于港股主板上市的新城发展控股（01030-HK）就显得出挑些许，因为在上述这些同行之中，新城发展的融资成本算是较低的：其于1月15日宣布发行于2021年到期的3亿美元优先票据，年息为7.5%，仅较富力地产（02777-HK）1月8日发行的新年第一期15亿元人民币超短期融资券5.5%的票面利率贵。
其实在这些房企之中，除了近年稳妥挤进销售TOP4位置的融创（01918-HK）以外，论经营发展和销售规模，新城发展都是余下众家之首了。加之融资额度不一，作为大中型房企的新城发展在融资方面有些优势也是正常的，何况新城发展近几年的发展势头也是真的挺猛。
进击的新城发展：一年时间从千亿俱乐部到两千亿阵营！
2012年11月29日，新城发展顺利登录港股主板上市。发迹于长江三角洲的新城发展，初期便主要专注于开发优质住宅物业及多用途综合楼项目；及至目前，新城发展的“住宅+商业”双轮驱动战略越发明确及笃定，在强化住宅开发、商业开发、商业管理及地产衍生领域业务的基础上，其已经形成多元化且规模化的竞争优势。
应该说，新城发展的成功在近几年更加显而易见。2012年上市之时的新城发展，销售规模仅略微高于150亿元（人民币，下同）水平——其于2012年度实现合约销售金额161.35亿元，而之后几年的扩张速度也较为平缓。
直到2015年，新城发展的整体经营和规模扩张的成效终于开始有了质的飞跃，年内合约销售金额同比增长逾3成，营业额也在上年微跌的基础上恢复了较为明显的增长。随后两年，新城发展交出了绝对亮眼的成绩单，业绩实现全面而显著的增长，销售规模成倍上升，扩张态势更为激进。
如下表所见，2017年新城发展首次突破千亿元销售大关，以高达94.4%的规模扩张速度强势闯入千亿俱乐部。而刚刚过去的2018年，新城发展高速扩张的态势仍未止步。去年初新城发展为自身定下了全年1800亿元的销售目标，而上半年其便成功完成过半目标，合约销售实现94.2%的增长；今年1月9日公布的销售数据显示，其于去年全年累计实现合约销售金额达到2210.98亿元，同比增长74.82%，不仅超额完成了全年销售目标，还成功打进两千亿阵营再上新台阶！
势如破竹，坐稳港股内房销售TOP10行列
经过近三年的狂飙突进，手握逾两千亿销售业绩的新城发展在2018年跃升至港市内房企业售楼榜第6位，超越绿城中国（03900-HK）、龙湖集团（00960-HK）及华润置地（01109-HK），成为TOP10名单中蹿升最快的一家房企。
经财华社统计截止1月16日已公布2018年销售数据的港市内房企业中，万科、恒大、碧桂园及融创不出意外安坐于第一梯队，而销量超过两千亿但未能突破三千亿水平的中海外（00688-HK）、新城发展、华润置地及龙湖集团则紧随其后拿下第四至第八位。
而值得注意的是，在去年销售额达到两千亿以上的前8名房企中，新城发展的销售增速是最快的，达到74.8%。一般而言，当行业排头的大型房企销售规模成长到一定量级之后，由于基数较大，其规模增长的速度自然会回缓放低。因此像新城发展这样仍保持超高速发展的实属少数，在前10名房企中只有销量排第9位的世茂房地产（00813-HK）以75%的增速可与新城发展一较高下：
短板制约：资金储备不及竞争同业
回顾新城发展上市以来的成长轨迹，在近几年惊艳市场的表现背后，是其一贯的“快速资产周转”业务模式，在这种业务模式之下，快速复制物业项目，缩短开发周期，以最大限度实现投资回报及降低流动资金风险是较为突出的特点。基于此，钱是否“到位”便成为新城发展扩张路上一个重中之重的问题。
公司最近一次公布的财报数据资料显示，截至2018年年中，新城发展拥有银行及手头现金合共约264.96亿元，当中包括受限制现金26.78亿元。其实像新城发展这个体量的大中型房企，不足300亿元的现金储备并不算多，尤其以去年销售规模分别处于新城发展前一位的中海外及后一位的华润置地来看，这两家同业最近公布的财务资料均显示其各自手头现金资源都要好于新城发展。
截至2018年9月末，中海外持有银行结余及现金为1059.4亿港元，净借贷比率为35%，资金充裕且财务稳健。华润置地方面，截至2018年中其账上现金及银行结余也有608.7亿港元，且背后还有强大母企支持。
自有资金不够同行丰厚的新城发展，满足周转需要主要依靠融资借贷等基本手段。这方面新城发展较同行优越的是具有A+H双上市的融资平台（A股上市附属新城控股，代码：601155-CN），境内外联动令其拥有更为畅通的融资渠道。当然融资增加就不可避免会导致其负债压力的加大：2018年上半年，新城发展的净负债与权益比率由2017年末的100.4%上升至154.6%。好在新城发展这两年的销售业绩可喜，经营收益也算颇丰，总体来看财务上不至于落到捉襟见肘的地步。
不过进入2019年，新城发展所面临的挑战依然十分现实。一方面来自行业的竞争加剧，处在二级梯队的新城发展是只能前进不能后退的，“前浪”仍然勇猛，而后方的挑战者们又无不在虎视眈眈，在这样的竞争格局之下，即便未来新城发展由于规模基数的原因而放慢扩张的速度，其也必须打起十二分的精神全力以赴才能争取更进一步。另一方面还是回到钱的问题，若资金储备拼不过竞争同业，新城发展要继续大展拳脚肯定是不及对方从容的。
不过以新城发展开年早早便公布的融资计划来看，虽然资金短板确实带来不可忽视的制约作用，但远不到致命的程度。2019年的国内房地产市场，重头戏相信仍将是行业排头兵们的诸神之战，而新城发展胜算几何？我们期待更多故事的展开。
作者：彭小留
编辑：张骏芬返回搜狐，查看更多
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
